Autoconstruir em Portugal: o que mudou entre 2024 e 2025 no mercado e no crédito

Panorama do mercado imobiliário: comparativo 2024 vs 2025

Em 2024, o novo crédito à habitação concedido pelas instituições financeiras (excluindo renegociações) atingiu cerca de €17.792 milhões, o que representa um crescimento de 37 % face ao ano anterior. Também o número de alojamentos novos licenciados foi de 34.117, um aumento de 4,9 % face a 2023. Em dezembro de 2024, a taxa de juro média do crédito à habitação rondava os 4,09 %, uma descida aproximada de 50 pontos base comparada ao mesmo mês de 2023. 

Por fim, o valor mediano da habitação para fins de avaliação bancária valorizou cerca de 13,7 % em 2024.

As projeções (ex: JLL Market 360º) apontam para que, em 2025, persista um desempenho sólido no setor residencial, com valorização contínua dos imóveis, tanto em tipologias urbanas como nas zonas com procura de maior qualidade de vida. Também se espera que em 2025, exista um crescimento estimado de cerca de 8 % no investimento em imobiliário comercial, que segundo a Cushman & Wakefield, sugere também confiança geral no setor imobiliário. 

Sabemos que o preço médio das habitações usadas subiu cerca de 15 % homólogo entre o segundo trimestre de 2024 e o segundo trimestre de 2025, e que as taxas de juro continuam a ser um ponto de atenção: espera-se que a Euribor se mantenha relevante para muitos contratos, e há sinais de alguma descida ou estabilização nos juros.
 

Implicações para a autoconstrução

O aumento significativo no custo do terreno, materiais e mão de obra torna o orçamento mais apertado: quem autoconstroi precisa de margem financeira para imprevistos. As autoconstruções com perfil sustentável e eficiência energética tendem a ter uma valorização superior e podem beneficiar de condições mais favoráveis no crédito. A procura por habitação fora dos grandes centros urbanos deverá continuar a crescer, motivada pelo teletrabalho e busca de qualidade de vida, o que pode tornar os terrenos periféricos mais atrativos.
 

Como funciona o crédito para autoconstrução (pontos essenciais)

• O crédito para construção/autoconstrução funciona através da libertação progressiva de tranches, à medida que a obra avança, após as verificações/vistorias.
   
• Durante a fase da obra paga-se normalmente apenas os juros sobre o capital já libertado (período de carência que pode ir até 24 meses).
   
• O mutuário precisa de apresentar um projeto detalhado, orçamentos, licenças, seguro, plano de obra, cronograma de execução.
   

Principais ofertas e bancos com condições competitivas para autoconstrução em 2025

Aqui ficam algumas instituições que já têm produtos de crédito para construção ou obras, bem como as ofertas conhecidas até agora. (Nota: as condições podem ser negociadas caso a caso.)

Nota: As taxas exatas dependem do perfil do mutuário, do spread negociado, da localização do imóvel, do prazo, e da classificação de risco. Vale sempre a pena fazer simulações personalizadas e negociar spreads na Maxfinance Nostra.

Boas práticas para quem pretende autoconstruir em 2025

Quem desejar avançar para um projecto pessoal de Autoconstrução, deve em primeiro lugar:

• Simular as diferentes modalidades de crédito (variável, fixa, mista), incluindo cenários de subida de juros se optar por taxa variável (pode fazê-lo com os nossos simuladores de crédito).
• Negociar o spread: ter produtos associados (conta ordenado, seguros, cartão, etc.) pode reduzir o custo.
• Fazer um planeamento rigoroso da obra, com orçamento bem detalhado e margem de contingência (10-20 %), é um ponto fundamental para o sucesso do projeto pessoal.
• Escolher o terreno criteriosamente: licenças, infraestruturas (água, luz, esgoto), localização, acessos.
• Investir em eficiência energética / certificação ambiental: pode trazer benefícios no valor de revenda e, dependendo do banco, condições de crédito mais favoráveis.
• Atenção ao LTV (Loan to Value): em 2024 e 2025, muitos bancos exigem entrada mínima ou capitais próprios suficientes, principalmente para terrenos + construção.
• Comparar ofertas e recorrer a intermediários de crédito (como a Maxfinance Nostra) para encontrar as melhores condições adaptadas ao seu perfil do cliente.
• Monitorizar as taxas Euribor, as políticas do BCE e decisões regulatórias que possam afetar os custos de crédito.
   

Os Apoios do Estado

A autoconstrução ou supervisão da própria obra está abrangida pelos apoios do Estado, nomeadamente na redução do imposto de IVA para 6%, em valores de obra até 648 mil Euros. Este novo regime fiscal, constitui assim um desagravamento face ao anterior imposto de 23%, e vai ficar em vigor até 2029. 

Conclusão

Em resumo, entre 2024 e 2025 vê-se uma ligeira melhoria nas condições de crédito para a autoconstrução: taxas mais estáveis ou em queda, ofertas promocionais mais frequentes, e uma maior consciência de valor agregado em sustentabilidade e localização. No entanto, o custo dos terrenos e obra mantém-se elevado, e os encargos de juros durante a construção continuam a pesar. Quem autoconstroi precisa de ter um bom planeamento, simulações cuidadosas, negociação eficaz e alguns complementos (seguros, eficiência energética) que reforcem o valor do projeto.

A Maxfinance Nostra pode ajudar nesta jornada — apoiando na escolha da oferta mais vantajosa, nas simulações, na negociação com bancos, garantindo que o projeto cumpre os requisitos mais favoráveis possíveis. Veja as nossas opções de Crédito à Habitação.