Crédito com Garantia Pública do Estado: um impulso para os jovens ou um risco para o mercado imobiliário?

O que é e como funciona a Garantia Pública do Estado

A Garantia Pública do Estado é um mecanismo que permite aos jovens compradores obter financiamento até 100% do valor da casa, mesmo sem entrada inicial, através de uma fiança estatal que pode cobrir até 15% do valor da transacção. A medida aplica-se a contratos de crédito celebrados até 31 de dezembro de 2026 e exige que o imóvel não ultrapasse os 450.000 €, e que os mutuários preencham os critérios de elegibilidade, nomeadamente residência fiscal em Portugal, não serem proprietários de outro imóvel e terem rendimentos dentro de determinados limites legais.

O papel do Estado, neste contexto, não é entregar dinheiro aos compradores, mas funcionar como fiador para parte do risco que os bancos assumem, facilitando assim o acesso ao crédito e eliminando a necessidade de uma entrada inicial elevada.

Utilização atual: mais de metade do apoio já está comprometido

Segundo dados divulgados pelo Banco de Portugal (BdP), até novembro de 2025 os bancos portugueses já tinham utilizado cerca de 52,8% do montante total atribuído à garantia pública - um sinal claro da forte adesão à medida por parte dos jovens compradores e das instituições financeiras.

No total, isso corresponde a 626 milhões de euros de garantia ativa em mais de 22.900 contratos, com um impacto representativo no montante global do crédito à habitação contratado.

Oportunidade importante - mas com riscos

A iniciativa tem sido elogiada por facilitar o acesso à habitação para quem tem menos margem financeira para pagar a entrada ou suportar custos iniciais. Em muitos casos, os jovens com rendimentos mais baixos conseguem assim ultrapassar um dos principais obstáculos à compra da primeira casa.

Existem, no entanto, vulnerabilidades importantes a ter em conta:

1. A possibilidade do envelope financeiro se esgotar

O Estado fixou um montante máximo para estas garantias, e os dados recentes mostram que já foi utilizado mais de metade desse valor. Caso este envelope se esgote antes de 2026 (ou caso o Governo não decida reforçar o financiamento público) os jovens que ainda não tiverem conseguido aceder à garantia até essa data podem ficar excluídos do apoio. Isto pode criar uma situação de clara injustiça intergeracional e entre candidaturas atendidas versus candidaturas em lista de espera.

Sem a garantia pública, os jovens voltam a enfrentar as regras tradicionais dos bancos, que normalmente exigem pelo menos 10% de entrada para financiar até 90% do valor do imóvel (uma barreira significativa para muitos).

2. A "pressão" sobre os preços e o risco da bolha imobiliária

Outro efeito colateral que merece reflexão é o impacto desta medida no mercado imobiliário. Com mais compradores jovens a poder financiar 100% do imóvel, aumenta a procura por habitação - o que, numa economia onde a oferta de casas é limitada, tende a agitar os preços para cima.

Este fenómeno pode contribuir para o surgimento de sinais de bolha imobiliária, especialmente se a procura continuar a acelerar sem o correspondente aumento da oferta de habitação acessível. O resultado pode ser uma subida dos preços que, ironicamente, volte a colocar a casa fora do alcance desses muitos jovens.

Os perigos de uma bolha imobiliária incluem não só a instabilidade do mercado, como também o risco de insolvências pessoais caso as condições económicas ou taxas de juro mudem (podendo deixar mutuários e até bancos em posições financeiras delicadas).

3. Critérios e sustentabilidade da política pública

Finalmente, é essencial considerar se a medida pode ou deve ser prolongada para além de 2026, e em que termos. Uma política pública focada em facilitar o acesso à habitação deve ser desenhada com equilíbrio: apoiar o comprador sem inflacionar o mercado nem gerar risco sistémico.

Conclusão

O Crédito com Garantia Pública do Estado para jovens até aos 35 anos é um instrumento inovador de política pública, com potencial real para facilitar o sonho da casa própria. Mas também traz desafios sérios: um envelope de financiamento finito, o risco de exclusão se este acabar sem reforço, e a pressão adicional sobre os preços da habitação que pode alimentar uma bolha imobiliária.

Para os jovens que estão a ponderar comprar casa, a mensagem é clara: aproveitar o apoio enquanto está disponível, mas planear cuidadosamente o orçamento e o risco financeiro a longo prazo - considerando não apenas a entrada, mas a sustentabilidade das prestações e a evolução do mercado. Só assim esta oportunidade pode realmente traduzir-se num caminho sólido e seguro para a independência financeira e a estabilidade habitacional.

O papel da Maxfinance Nostra no apoio aos jovens compradores

Neste contexto de crescente complexidade no acesso ao crédito à habitação, a Maxfinance Nostra assume um papel fundamental no acompanhamento dos jovens e das famílias. Apoiamos os nossos clientes na análise, comparação e escolha da solução de crédito mais adequada, tendo em conta não apenas a taxa de juro, mas também a sustentabilidade financeira a médio e longo prazo. Este serviço é totalmente gratuito para o cliente, uma vez que a Maxfinance Nostra é remunerada diretamente pelos bancos parceiros. Garantimos ainda, no mínimo, a apresentação de três simulações de crédito, permitindo uma decisão informada, transparente e segura — especialmente relevante em operações apoiadas pela Garantia Pública do Estado.

José França Santos
Maxfinance Nostra

Fontes consultadas

• Banco de Portugal – BPstat
  https://bpstat.bportugal.pt/conteudos/noticias/2609/